刘树明律师主页
刘树明律师刘树明律师
139-3377-2699
留言咨询
刘树明律师亲办案例
一起房屋买卖仲裁案件的办案心得
来源:刘树明律师
发布时间:2017-08-12
浏览量:201

一起房屋买卖仲裁案件的办案心得

河北国器律师事务所-刘树明

一、案情简介

2017年326日,购房人康XX与售房人马XX在第三方天津智X房地产信息咨询有限公司处签订了《房屋买卖居间合同》(以下称《合同》),约定了房屋坐落(天津市武清区XXXXXX号楼X单元XXX室)、交易价格、定金数额、违约责任等条款。签订《合同》当日,购房人康XX向售房人马XX支付定金15万元。

2017年331日,天津市了《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》[津政发(201748](以下称《48号文件》),自201741日起实施。根据《48号文件》规定:“非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的,需提供在本市3年连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房的有效凭证。”

上述政策出台后,购房人康XX丧失了在天津范围内的购房资格,无法实现合同目的,双方多次协商返还定金事宜未果。

购房人在此情况下,委托本律师全权处理。

二、案件分析

接手案件后,结合法律规定、合同约定,本律师作了如下分析:

1、管辖问题

由于《合同》中第九条第二款约定“本合同项下发生争议不能协调解决时,当事人可向天津仲裁委员会提请仲裁”,故购房人康XX要求解除合同、返还定金事宜属于《合同》项下的争议,应当由康XX作为申请人,应向天津仲裁委员会申请仲裁解决,不能在法院解决。

2、解除合同

《合同》属于格式合同,在《合同》中第十条第3款特别约定“如政策变动,乙方(康XX)自身条件不足,不能购买此房,甲乙双方自动解除约定,双方免责( 条件不足不包含首付提高)。”

同时,《合同》系双方当事人真实意思表示,不违反国家法律、法规的强制性规定,经双方签字后成立并生效,但鉴于《48号文件》政策对申请人购房资格的限制,继续履行《合同》已经不可能。在这种情况下,如果不解除《合同》不仅违背当事人订立《合同》时所追求的目的,也损害购房人康XX的利益。

因此,对购房人康XX解除合同的请求,于约、于法仲裁委均会支持。

3、返还定金

48号文件》系住房限购政策,不属于《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力,但由于住房限购政策的实施致使购房人丧失了在天津市的购房资格,属于因不可归责于双方当事人的原因导致购房人合同目的无法实现,双方均无过错责任,不适用违约责任和定金罚则,加之购房人要求返还定金15万元符合合同约定,能够得到仲裁委支持。

三、补充证据

经过上述分析后,律师向委托人指出:除提供《合同》、转账凭证外,还需要补充完善户口薄、结婚证、单位证明、视听资料等证据,形成完整证据链条,证明签订的《合同》真实有效、支付了15万元定金、非天津市户籍家庭且丧失了购房资格、双方协商未果等事实。

四、裁决结果

1、解除申请人与被申请人于2017326日签订的编号为XXX号的《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系;

2、被申请人于本裁决书送达之日起10日内,返还申请人购房定金15万元。

如果被申请人未按本裁决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

本裁决为终局裁决。

本案仲裁费XX元,由被申请人负担。因本案仲裁费已由申请人预交,故被申请人应将所负担的仲裁费于本裁决书送达之日起10日内直接给付申请人。

五、办案心得

学习掌握受案仲裁委的仲裁规则、程序及证据规定非常重要。

每个独立的仲裁委员会均有自己的仲裁规则、程序和证据规定,比如本案在天津仲裁委员会进仲裁,适用《天津仲裁委员会仲裁暂行规则》(以下简称《仲裁规则》)、《天津仲裁委员会证据规定》(以下简称《证据规定》)等,《仲裁规则》在资料提交份数、仲裁费用预交、仲裁庭成员选定、仲裁程序等方面有详细的要求,《证据规定》在举证责任分配、证据证明力认定等方面有详细的规定,代理律师必须学习掌握受案仲裁委的仲裁规则、程序及证据规定,否则会影响仲裁进程,甚至影响仲裁结果。


以上内容由刘树明律师提供,若您案情紧急,找法网建议您致电刘树明律师咨询。
刘树明律师专职律师
帮助过2430好评数97
  • 办案经验丰富
  • 服务态度好
  • 咨询解答快
张家口市桥东区红旗楼冠垣广场26层河北国器律师事务所
139-3377-2699
在线咨询
LAWYER INFORMATION
律师信息
  • 律师姓名:
    刘树明
  • 执业律所:
    河北国器律师事务所
  • 职  务:
    专职律师
  • 执业证号:
    11307*********594
CONTACT ME
联系本人
  • 服务地区:
    全国
  • 咨询电话:
    139-3377-2699
  • 地  址:
    张家口市桥东区红旗楼冠垣广场26层河北国器律师事务所